Barème taux crédit immobilier Janvier 2024
Voici les tendances des taux de crédits immobiliers pour le mois de janvier.
Ce début d’année, enfin positif pour les emprunteurs avec une légère baisse des taux et une concurrence bancaire plus importante ?
En fin d’année 2023, on a pu constater un ralentissement de la hausse des taux, même une légère baisse pour certaines banques. Cela semble se confirmer en ce début d’année, accentué par la volonté de conquérir des nouvelles parts de marché par les banques.
Malgré ce ralentissement, les taux restent cependant encore hauts comparés aux années passées et aux prix de l’immobilier. Ci dessous le calcul et l’impact sur les capacité d’emprunt et coût :
Exemple : La différence pour un prêt de 200.000 € entre 2% et 4,5% sur 25 ans : Cela représente 79.200 € d’intérêts en plus ! Une mensualité de 264 € /mois en plus ! Ou alors pour une mensualité identique cela représente 47.500 € de moins empruntable !
Afin d’éviter une déception et une perte de temps pour les acheteurs, les vendeurs (mais aussi les agents immobilier, banques, courtiers, notaires…) et pour que votre projet aboutisse, il est important de travailler en amont votre montant empruntable avec votre banquier ou courtier.
Les vendeurs font face à la réalité des nombreux refus de prêt et de l’impact des diagnostics énergétiques, cela permet aux acheteurs une marge de négociation ! Constat dans certaines villes d’une baisse des prix de 5 à 10% mais qui ne compense pas la hausse des taux car il faudrait une baisse proche désormais de 30% !
PTZ : Le gouvernement à récemment prolongé le PTZ (Prêt à Taux Zéro), il ne s’arrêtera pas en 2024 mais en 2027 ! Par contre il ne sera valable uniquement pour l’acquisition d’un logement neuf en habitat collectif situé dans une zone tendue. La liste des zones tendues a été revue le 2 octobre dernier avec un rajout de 154 communes. Pour connaître l’éligibilité de la commune cliquez ici
Attention ! Il ne devrait être opérationnel qu’à partir d’avril 2024 (nombreux décrets en attente). En attendant, certaines banques appliquent les normes de celui de 2013.
Dans ce contexte, qui peut emprunter ? Quelles conditions devez-vous respecter ? Comment faire pour que votre dossier soit accepté ? Voici quelques explications :
Des normes HCSF à respecter
Depuis juillet 2021, les banques ont l’obligation de respecter les normes HCSF (maximum 35% d’endettement, durée maximale 25 ans (+2 ans si construction). Pour ce qui est de l’investissement locatif, changement du calcul d’endettement moins favorable pour les investisseurs. D’un côté, ces obligations permettent de protéger l’emprunteur, de l’autre, elles sont parfois restrictives et augmentent là encore le nombre de refus:
Exemple : Un couple gagne 3000 €/mois soit un endettement maximum de 1050 € (3000 x 35%) et un reste à vivre de 1950 €.
Un autre couple gagne 6000€/mois soit un endettement de 2100 € (6000 € x 35%) et un reste à vivre de 3900 €. On comprend bien ici la limite du pourcentage car le reste à vivre est en lien avec le coût de la vie et les besoins quotidiens et non pas avec le salaire. Ce couple avec le surplus du reste à vivre peut le placer mais ne peut pas emprunter au dessus de 2100 € alors qu’il en a les capacités financières.
Seuls 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles bancaires du HCSF. Ces dérogations sont principalement sur le financement de la résidence principale et réservées aux meilleurs clients.
Critères propres aux banques
Aux obligations citées ci-dessus, les banques exigent de plus en plus d’apport (entre 10 à 30%) plus la domiciliation des revenus, l’assurance… et elles épluchent de plus en plus vos comptes ! Les comptes négatifs sont rédhibitoires. Attention également aux dépenses liées aux jeux, tabac, alcool et retraits importants. Dans certains cas, il est préférable de décaler la demande de prêt de 2-3 mois afin de d’apporter des comptes « présentables ».
Autres critères pris de plus en plus en compte : la distance du trajet domicile/travail (hausse du coût du pétrole) et la « qualité » énergétique du logement (travaux nécessaires à faire ou impact de la consommation). Voir article sur les DPE.
Respecter le taux d'usure
A partir du 1er janvier 2024, retour du calcul du taux d’usure au trimestre ! En effet, suite à la stabilisation des taux, le calcul au mois ne serait plus nécessaire. Le taux d’usure est le taux maximum (tous frais compris : assurance, frais de dossier, intérêts..) que les banques ne doivent pas dépasser.
Pour le premier Trimestre 2024, il passera de 5,80 % à 6,01 % pour les emprunts de moins de 20 ans et de 6,11 à 6,29 % pour les plus de 20 ans.
Vous l’aurez compris, plus le taux du prêt se rapproche du taux d’usure, moins les prêts peuvent être accordés !
On constate sur le graphique un écart de plus en plus important entre le taux d’usure et les taux pratiqués, ce qui, malgré un contexte avec des taux plus élevés, reste une bonne nouvelle pour l’acceptation des dossiers.
Attention le taux d’usure est prévu pour les trois prochains mois, il sera de 6,29 % alors que la moyenne des taux pratiqués est lui basé sur les 3 derniers mois ! Ce qui créé un décalage car ce sont taux qui dans la réalité ont été négociés il y à 5 à 6 mois !
Pour résumer, si vous n’êtes pas en capacité de négocier un bon taux et que votre âge ou situation de santé entrainent une hausse de votre assurance emprunteur, vous dépasserez forcément le taux d’usure et ne pourrez obtenir votre prêt !
Trouver un bien !
Dernière des choses et pas la moindre, trouver un bien ! Les biens se font rares donc les prix restent assez élevés même si l’on constate une baisse due à la diminution de la capacité à pouvoir emprunter et à l’impact du diagnostique énergétique des biens. Il faut espérer que les vendeurs tiennent compte de ses critères afin d’adapter leurs prix à la situation tendue actuelle et trouver un équilibre.
Certains ne trouvant pas leur bonheur dans l’ancien se dirigent vers la construction qui, elle, subit l’augmentation du prix des matériaux (10 à 30%) et les nouvelles normes RT 2020 entrant en vigueur au 1er janvier 2022 (surcoût d’environ 10%). La difficulté réside aussi à obtenir un permis de construite.
Bien s'entourer pour que votre projet aboutisse !
Pour éviter de vous trouver dans une situation de refus ou de coût important de votre prêt, n’hésitez pas à me contacter, je ferai les démarches nécessaires pour vous trouver les meilleures solutions afin que votre projet se réalise.
Barème taux crédit immobilier janvier 2024
Ces taux sont indicatifs, ils sont à prendre avec précaution car ils dépendent de votre situation personnelle: emplois, apport personnel, emprunts existants, tenue de comptes, lieu d’habitation et de votre projet.
Durée du crédit immobilier | Taux immobilier « Excellent » | Taux immobilier « Bon » | Taux immobilier « Standard » |
7 ans | 3.40% | 3.80% | 4.00% |
10 ans | 3.50% | 3.90% | 4.15% |
15 ans | 3.65% | 4.20% | 4.45% |
20 ans | 3.85% | 4.30% | 4.60% |
25 ans | 4.00% | 4.40% | 4.70% |
63323880167550157035910150561404551.22.8955750404243.65
Le coût d'un crédit doit s'analyser dans son ensemble, ne pas oublier l'assurance emprunteur !
Comme expliqué ci-dessus, il est impératif de raisonner le coût du prêt dans sa globalité. Dans certains cas, le coût de l’assurance emprunteur dépasse celui des intérêts ! Selon votre âge et état de santé, vous pouvez diviser part 2 ou 3 le montant !
Je vous trouve aussi la meilleure assurance emprunteur !
Cette dernière a un impact très important sur le TAEG (taux qui incorpore l’ensemble des frais, y compris les frais de dossier et l’assurance emprunteur). Ceci est encore plus vérifiable si vous avez des problèmes de santé ou une maladie. Il faut dans un premier temps, trouver une compagnie acceptant de vous couvrir et à un tarif acceptable. De grosses économies sont à faire !
Depuis le 1er septembre 2022 vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous voulez ! Cliquez ici pour lire l’article
DM conseils : Damien Merceron, courtier sur les Deux-Sèvres, vous accompagne dans la recherche de financements: prêt immobilier, regroupement de crédits, prêt professionnel et assurance emprunteur sur la France entière. Contactez-moi !
