Barème taux crédit immobilier Août 2024
Voici les tendances des taux de crédits immobiliers pour le mois d’Août.
Le manque de visibilité et l’instabilité politique bloquent la dynamique de baisse des taux, on constate même une légère hausse pour ce mois !
La période estivale marque souvent un arrêt sur la dynamique de la baisse des taux (pour éviter un trop grand nombre de dossiers à traiter). A cela, si on cumule l’instabilité politique du moment, on constate même une légère hausse dans certaines banques pour ce mois d’août. Vivement la rentrée ?
Malgré la baisse des taux depuis ce début d’année, ils restent cependant plus élevés que les années passées et les prix de l’immobilier, eux, restent encore hauts (en comparaison). Ci dessous, vous trouverez l’impact sur les capacité d’emprunt et les coûts :
Exemple : La différence pour un prêt de 200.000 € entre 2% et 4% sur 25 ans : Cela représente 62.000 € d’intérêts en plus ! Une mensualité de 208 € /mois en plus ! Ou alors pour une mensualité identique cela représente 40.000 € de moins empruntable !
Afin d’éviter une déception et une perte de temps pour les acheteurs, les vendeurs (mais aussi les agents immobilier, banques, courtiers, notaires…) et pour que votre projet aboutisse, il est important de travailler en amont votre montant empruntable avec votre banquier ou courtier.
Les vendeurs font face à la réalité des nombreux refus de prêt et de l’impact des diagnostics énergétiques, cela permet aux acheteurs une marge de négociation ! Constat dans certaines villes d’une baisse des prix de 5 à 10% mais qui ne compense pas la hausse des taux car il faudrait une baisse proche d’environ 20 à 30% !
PTZ : Le gouvernement à récemment prolongé le PTZ (Prêt à Taux Zéro), il ne s’arrêtera pas en 2024 mais en 2027 !
Il ne sera plus valable pour la construction individuelle neuve mais par contre sur l’acquisition d’un logement neuf en habitat collectif situé dans une zone tendue (A1 et B1), ainsi que sur l’ancien avec travaux (zone B2 et C).
La liste des zones tendues a été revue le 2 octobre 2023 puis juillet 2024. Pour connaître l’éligibilité de la commune cliquez ici
Comprendre le calcul du PTZ 2024 :Lire l’article : Calcul PTZ 2024
Dans ce contexte, qui peut emprunter ? Quelles conditions devez vous respecter ? Comment faire pour que votre dossier soit accepté ? Voici quelques explications
Des normes HCSF à respecter
Depuis juillet 2021, les banques ont l’obligation de respecter les normes HCSF (maximum 35% d’endettement, durée maximale 25 ans (+2 ans si construction). Pour ce qui est de l’investissement locatif, changement du calcul d’endettement moins favorable pour les investisseurs. D’un côté, ces obligations permettent de protéger l’emprunteur, de l’autre, elles sont parfois restrictives et augmentent là encore le nombre de refus:
Exemple : Un couple gagne 3000 €/mois soit un endettement maximum de 1050 € (3000 x 35%) et un reste à vivre de 1950 €.
Un autre couple gagne 6000€/mois soit un endettement de 2100 € (6000 € x 35%) et un reste à vivre de 3900 €. On comprend bien ici la limite du pourcentage car le reste à vivre est en lien avec le coût de la vie et les besoins quotidiens et non pas avec le salaire. Ce couple avec le surplus du reste à vivre peut le placer mais ne peut pas emprunter au dessus de 2100 € alors qu’il en a les capacités financières.
Seuls 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles bancaires du HCSF. Ces dérogations sont principalement sur le financement de la résidence principale et réservées aux meilleurs clients.
Quels sont les critères propres aux banques ?
Aux obligations citées ci-dessus, les banques exigent de plus en plus d’apport (entre 10 à 20%) plus la domiciliation des revenus, l’assurance… et elles épluchent de plus en plus vos comptes ! Les comptes négatifs sont rédhibitoires. Attention également aux dépenses liées aux jeux, tabac, alcool et retraits importants. Dans certains cas, il est préférable de décaler la demande de prêt de 2-3 mois afin de d’apporter des comptes « présentables ».
Autres critères pris de plus en plus en compte : la distance du trajet domicile/travail (hausse du coût du pétrole) et la « qualité » énergétique du logement (travaux nécessaires à faire ou impact de la consommation). Voir article sur les DPE.
Respecter le taux d'usure
A partir du 1er janvier 2024, retour du calcul du taux d’usure au trimestre ! En effet, suite à la stabilisation des taux, le calcul au mois n’est plus nécessaire. Le taux d’usure est le taux maximum (tous frais compris : assurance, frais de dossier, intérêts..) que les banques ne doivent pas dépasser.
Pour le troisième Trimestre 2024, il reste à 6,13 % pour les emprunts de moins de 20 ans et même diminue de 6,39 à 6,16 % pour les plus de 20 ans !
Avec un peu de décalage (puisque calculé sur les trois derniers mois), le taux d’usure commence à redescendre légèrement et l’écart entre le taux d’usure et celui du taux moyen emprunté laisse désormais de la souplesse !
Ce qui n’était pas le cas l’année dernière, où la hausse des taux était tellement rapide que le taux d’usure ne suivait pas et bloquait de nombreux dossiers. En effet, si vous n’étiez pas en capacité de négocier un bon taux et que votre âge ou situation de santé entrainaient une hausse de votre assurance emprunteur, alors le taux d’usure était forcément dépassé et donc incapacité d’obtenir un prêt !
Trouver un bien !
Dernière des choses et pas la moindre, trouver un bien ! Les biens se font rares donc les prix restent assez élevés même si l’on constate une baisse due à la diminution de la capacité à pouvoir emprunter et à l’impact du diagnostique énergétique des biens. Il faut espérer que les vendeurs tiennent compte de ses critères afin d’adapter leurs prix à la situation tendue actuelle et trouver un équilibre.
Certains ne trouvant pas leur bonheur dans l’ancien se dirigent vers la construction qui, elle, subit l’augmentation du prix des matériaux (10 à 30%) et les nouvelles normes RT 2020 entrant en vigueur au 1er janvier 2022 (surcoût d’environ 10%). La difficulté réside aussi à obtenir un permis de construite.
Bien s'entourer pour que votre projet aboutisse !
Pour éviter de vous trouver dans une situation de refus ou de coût important de votre prêt, n’hésitez pas à me contacter, je ferai les démarches nécessaires pour vous trouver les meilleures solutions afin que votre projet se réalise.
Quel taux crédit immobilier en Août 2024 ?
Ces taux sont indicatifs, ils sont à prendre avec précaution car ils dépendent de votre situation personnelle: emplois, apport personnel, emprunts existants, tenue de comptes, lieu d’habitation et de votre projet.
Durée du crédit immobilier | Taux immobilier « Excellent » | Taux immobilier « Bon » | Taux immobilier « Standard » |
7 ans | 2.80% | 3.35% | 3.65% |
10 ans | 3.00% | 3.45% | 3.80% |
15 ans | 3.30% | 3.50% | 3.90% |
20 ans | 3.35% | 3.50% | 4.00% |
25 ans | 3.45% | 3.65% | 4.05% |
63323880167550157035910150561404551.22.8955750404243.
Le coût d'un crédit doit s'analyser dans son ensemble, ne pas oublier l'assurance emprunteur !
Comme expliqué ci-dessus, il est impératif de raisonner le coût du prêt dans sa globalité. Dans certains cas, le coût de l’assurance emprunteur dépasse celui des intérêts ! Selon votre âge et état de santé, vous pouvez diviser part 2 ou 3 le montant !
Je vous trouve aussi la meilleure assurance emprunteur !
Cette dernière a un impact très important sur le TAEG (taux qui incorpore l’ensemble des frais, y compris les frais de dossier et l’assurance emprunteur). Ceci est encore plus vérifiable si vous avez des problèmes de santé ou une maladie. Il faut dans un premier temps, trouver une compagnie acceptant de vous couvrir et à un tarif acceptable. De grosses économies sont à faire !
Depuis le 1er septembre 2022 vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous voulez ! Cliquez ici pour lire l’article
DM conseils : Damien Merceron, courtier sur les Deux-Sèvres, vous accompagne dans la recherche de financements: prêt immobilier, regroupement de crédits, prêt professionnel et assurance emprunteur sur la France entière. Contactez-moi !
