Barème taux crédit immobilier juin 2023

Voici les tendances des taux de crédits immobiliers pour le mois de juin.

L’inflation commence légèrement à diminuer mais les taux eux continuent leur envolée !

DM Conseils, taux, emprunt, crédit, prêt, immobilier, courtier

Plus les taux augmentent, plus le taux d’usure augmente et plus le taux d’usure augmente, plus les banques en profitent pour relever leurs taux ! Vivement un tassement de ces hausses !

Depuis le mois de février, le taux d’usure (explication ci-dessous) est réévalué tous les mois au lieu de tous les 3 mois. Pour le mois de juin, pour un prêt de 20 ans et plus , le taux d’usure passe de 4,52%  à 4,68%. Quelles incidences ?

Le point positif c’est la possibilité de débloquer certains dossiers, le point négatif c’est que cela entraine une hausse des taux. Certaines banques proposent désormais des taux à plus de 4% ! Au final on ne résout pas vraiment le problème car si les banques dans un même temps remontent leurs taux, nous serons très rapidement bloqués à nouveaux par ce taux d’usure.

De plus, les banques demandent de plus en plus d’apport, ce qui fait que nous nous retrouvons dans une situation particulière : des personnes plus âgées ayant de l’apport mais un coût d’assurance trop important (donc dépassant le taux d’usure) et de l’autre des jeunes avec un coût d’assurance plus faible mais avec peu d’apport.

Un taux de 3 ou 4 % semble élevé (surtout si l’on compare aux taux pratiqués il y a un an) mais, si on relativise, cela est très correct pour emprunter, surtout lorsque l’inflation est autour de 5 à 6%. 

Cependant, plus le taux monte, plus votre montant finançable diminue et plus votre mensualité augmente ! 

Exemple : La différence pour un prêt de 200.000 € entre 2% et 4% sur 25 ans : Cela représente 62400 € d’intérêts en plus ! Une mensualité supérieure  de 208 € /mois en plus ! Ou alors pour une mensualité identique cela représente 40.000 € de moins empruntable !

Afin d’éviter une déception et une perte de temps pour les acheteurs, les vendeurs (mais aussi les agents immobilier, banques, courtiers, notaires…) et pour que votre projet aboutisse, il est important de travailler en amont votre montant empruntable avec votre banquier ou courtier.

Les vendeurs font face à la réalité des nombreux refus de prêt et de l’impact des diagnostics énergétiques, cela permet aux acheteurs une marge de négociation ! Constat dans certaines villes d’une baisse des prix de 5 à 10% mais qui ne compense pas la hausse des taux car il faudrait une baisse de 15 à 25% !

Dans ce contexte, qui peut emprunter ? Quelles conditions devez-vous respecter ? Comment faire pour que votre dossier soit accepté ? Voici quelques explications :

A noter que courant juin, nous attendons des décisions du gouvernement afin de faciliter l’obtention des crédits immobiliers. A suivre…

Des normes HCSF à respecter

Depuis juillet 2021, les banques ont l’obligation de respecter les normes HCSF (maximum 35% d’endettement, durée maximale 25 ans (+2 ans si construction). Pour ce qui est de l’investissement locatif, changement du calcul d’endettement moins favorable pour les investisseurs. D’un côté, ces obligations permettent de protéger l’emprunteur, de l’autre, elles sont parfois restrictives et augmentent là encore le nombre de refus:

Exemple : Un couple gagne 3000 €/mois soit un endettement maximum de 1050 € (3000 x 35%) et un reste à vivre de 1950 €.

Un autre couple gagne 6000€/mois soit un endettement de 2100 € (6000 € x 35%) et un reste à vivre de 3900 €. On comprend bien ici la limite du pourcentage car le reste à vivre est en lien avec le coût de la vie et les besoins quotidiens et non pas avec le salaire. Ce couple avec le surplus du reste à vivre peut le placer mais ne peut pas emprunter au dessus de 2100 € alors qu’il en a les capacités financières.

Seuls 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles bancaires du HCSF. Ces dérogations sont principalement sur le financement de la résidence principale et réservées aux meilleurs clients.

Critères propres aux banques

Aux obligations citées ci-dessus, les banques exigent de plus en plus d’apport (entre 10 et 20%) plus la domiciliation des revenus, l’assurance… et elles épluchent de plus en plus vos comptes ! Les comptes négatifs sont rédhibitoires. Attention également aux dépenses liées aux jeux, tabac, alcool et retraits importants. Dans certains cas, il est préférable de décaler la demande de prêt de 2-3 mois afin de d’apporter des comptes « présentables ».

Autres critères pris de plus en plus en compte : la distance du trajet domicile/travail (hausse du coût du pétrole) et la « qualité » énergétique du logement (travaux nécessaires à faire ou impact de la consommation). Voir article sur les DPE.

Respecter le taux d'usure

Ne pas oublier le taux d’usure, qui est le taux maximum (tous frais compris : assurance, frais de dossier, intérêts..) que les banques ne doivent pas dépasser. Ce taux est désormais revu une fois par mois (avant une fois par trimestre). Pour le mois de juin, il passera de 4,%  à 4,45% pour les emprunts  de moins de 20 ans et de 4,52 à 4,68% pour les plus de 20 ans.

DM Conseils, taux usure, emprunt

Vous l’aurez compris, plus le taux du prêt se rapproche du taux d’usure, moins les prêts peuvent être accordés ! 

Pour le mois de juin le taux sera de 4,68% alors que la moyenne des taux pratiqués les 3 derniers mois est de 3.51%. Ces taux ont été négociés, dans la réalité, il y à 4 à 6 mois ! On comprend bien, à ce moment là, que le mode de calcul est donc inadapté dans un contexte d’une hausse rapide des taux.

Pour résumer, si vous n’êtes pas en capacité de négocier un bon taux et que votre âge ou situation de santé entrainent une hausse de votre assurance emprunteur, vous dépasserez forcément le taux  d’usure et ne pourrez obtenir votre prêt !

Trouver un bien !

Dernière des choses et pas la moindre, trouver un bien ! Les biens se font rares donc les prix restent assez élevés même si l’on constate une baisse due à la diminution de la capacité à pouvoir emprunter et à l’impact du diagnostique énergétique des biens. Il faut espérer que les vendeurs tiennent compte de ses critères afin d’adapter leurs prix à la situation tendue actuelle et trouver un équilibre.

Certains ne trouvant pas leur bonheur dans l’ancien se dirigent vers la construction qui, elle, subit l’augmentation du prix des matériaux (10 à 30%) et les nouvelles normes RT 2020 entrant en vigueur au 1er janvier 2022 (surcoût d’environ 10%). La difficulté réside aussi à obtenir un permis de construite.

Bien s'entourer pour que votre projet aboutisse !

Pour éviter de vous trouver dans une situation de refus ou de coût important de votre prêt, n’hésitez pas à me contacter, je ferai les démarches nécessaires pour vous trouver les meilleures solutions afin que votre projet se réalise.

Barème taux crédit immobilier juin 2023

Ces taux sont indicatifs, ils sont à prendre avec précaution car ils dépendent de votre situation personnelle: emplois, apport personnel, emprunts existants, tenue de comptes, lieu d’habitation et de votre projet.

Durée du crédit immobilier

Taux immobilier « Excellent »

Taux immobilier « Bon »

Taux immobilier « Standard »

7 ans

2.85%

3.10%

3.40%

10 ans

2.95%

3.15%

3.60%

15 ans

3.00%

3.35%

3.75%

20 ans

3.20%

3.50%

3.90%

25 ans

3.30%

3.70%

4.10%

63323880167550157035910150561404551.22.895575040

 

Le coût d'un crédit doit s'analyser dans son ensemble, ne pas oublier l'assurance emprunteur !

Comme expliqué ci-dessus, il est impératif de raisonner le coût du prêt dans sa globalité. Dans certains cas, le coût de l’assurance emprunteur dépasse celui des intérêts  ! Selon votre âge et état de santé, vous pouvez diviser part 2 ou 3 le montant ! 

 Je vous trouve aussi la meilleure assurance emprunteur ! 

Cette dernière a un impact très important sur le TAEG (taux qui incorpore l’ensemble des frais, y compris les frais de dossier et l’assurance emprunteur). Ceci est encore plus vérifiable si vous avez des problèmes de santé ou une maladie. Il faut dans un premier temps, trouver une compagnie acceptant de vous couvrir et à un tarif acceptable. De grosses économies sont à faire !

Depuis le 1er septembre 2022 vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous voulez ! Cliquez ici pour lire l’article

DM conseils : Damien Merceron, courtier sur les Deux-Sèvres, vous accompagne dans la recherche de financements: prêt immobilier, regroupement de crédits, prêt professionnel et assurance emprunteur sur la France entière. Contactez-moi !