Etre propriétaire à tout prix à moindre prix via les SCPI
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Par goût, pour avoir un revenu complémentaire, pour préparer votre retraite… Pensez aux SCPI, elles vous apporteront divers avantages !
Suite aux différentes périodes de confinement, les Français on pu épargner des milliards, principalement placés sur des livrets A (revalorisés à 1% au 1er février) et sur des assurances vie, majoritairement sur des fonds en euros avec une rentabilité entre 1 et 1.5%. Malheureusement nous assistons à une montée de l’inflation, qui en décembre dernier, s’élevait à 2.8% ! Donc même placé à 1%, votre argent perd 1.8% de pouvoir d’achat !
Un des placements pouvant dépasser cette inflation est l’immobilier, par la rémunération récurrente des locations mais aussi de la valorisation dans le temps.
Pour cela il faut savoir où acheter ? A quel prix ? Faire le suivi des locations, l’entretien… Tout ceci demande du temps et des connaissances.
Difficultés pour devenir propriétaire
Avec les normes HCSF obligatoires à partir du 1er janvier 2022 : 35% d’endettement maximum, durée du prêt maximum de 25 ans et surtout le nouveau calcul pour les personnes voulant investir au delà de leur résidence principale, il devient difficile d’accéder à l’immobilier.
Exemple:
Mr G. avec un revenu de 2000 € et un emprunt pour sa résidence principale de 650 €/mois soit 32,5 % endettement, a pour objectif l’achat d’un locatif avec un emprunt de 500 €/mois et un loyer prévu de 600 €/mois.
Avant : Calcul dit « calcul différentiel » : (prêt résid principale) / (revenu – (prêt locatif – 70% du loyer)
(650 €) / (2000 € – (500 € – 70% de 600 €) = 33,8 % Projet réalisable !
Maintenant : Calcul « Normes HCSF » : (prêt résid principale + prêt locatif) / (revenu + 70% du loyer)
(650 € + 500 €) / (2000 € + 70% de 600 €) = 47,5 % Projet non réalisable !
Vous l’aurez compris, il devient difficile d’avoir une résidence secondaire, un projet locatif ou même d’avoir sa propre résidence principale si l’on a commencé par investir dans le locatif en premier !
Qu'est ce qu'une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une Société Civile Immobilière (SCI) qui en échange des fonds apportés, souvent par des particuliers, distribue des parts sociales. L’argent collecté sert à l’acquisition de biens divers (bureaux, hôtel, entrepôt, maison de santé…). Elle en percevra donc par la suite les loyers (D’où l’intérêt de bien choisir l’emplacement mais aussi le locataire). La SCPI gère les encaissements et déduit les frais (entretien, gestion, impôts, assurance …etc) et vous redistribue le résultat au prorata du nombre de parts que vous détenez.
Les avantages de la SCPI
Comme vu ci-dessus, il devient difficile de devenir propriétaire. Là vous pouvez le devenir à des montants très faibles (à partir de 189 €) car vous achetez des parts. Forcément le revenu perçu sera en fonction de la somme investie.
Le professionnalisme : Lorsque l’on investi dans l’immobilier, il est difficile de trouver le bien idéal: bien placé, pas cher, avec un bon locataire… Sans parler du temps nécessaire pour le trouver mais ensuite pour s’en occuper, recherche de locataires, entrée/sortie, entretien régulier, gros travaux, assurance… Tout ceci est géré par des professionnels. La propriété en toute tranquillité !
La diversité de secteurs : La plupart des SCPI ont des thématiques : Bureaux, résidentiel, santé, transport/logistique, tourisme, viager… D’autres font le choix de mixer ces thèmes. Vous pouvez donc choisir en fonction de vos goûts mais en ayant toujours en mémoire que la diversification permet de réduire les risques si une des thématique serait en diminution (ex: tourisme face au Covid)
La diversité géographique : Comme pour la thématique, la diversification est un plus aussi au niveau des secteurs géographiques (grandes villes, quartiers spécifiques, région, villes européennes voire mondiales). Si vous avez la possibilité d’investir, vous achetez un bien dans un lieu précis, rien ne vous garantit le devenir de cet emplacement. La SCPI ayant divers biens dans divers lieux, ce risque est atténué.
La rentabilité de la « pierre » : Elle est basée sur la qualité de l’emplacement et du locataire. Elle est principalement établie sur les loyers perçus mais aussi sur la valorisation dans le temps (plus values en cas de revente). Contrairement aux produits financiers, l’immobilier se montre moins volatil et est garant d’une rentabilité stable entre 3 et 10 %.
Financement : Les banques classiques ne sont pas très intéressées par ce genre de financement, des organismes particuliers peuvent les remplacer. Le financement peut être fait sous forme de crédit à la consommation, immobilier ou in finé.
Spécifités
Le démembrement en SCPI est défini par la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété d’une part de SCPI en pleine propriété.
Il existe deux possibilités de démembrement : Temporaire, qui consiste à ce que le démembrement soit prévu sur une durée fixe ou Viager, le démembrement s’arrêtera avec le décès de l’usufruitier.
Si le démembrement se fait « par convention », entre deux acteurs inconnus, le nu-propriétaire de la SCPI aura un objectif patrimonial alors que l’usufruitier celui du placement. Si il se fait « par succession », via la donation de la nue propriété aux descendants, donc avec décote, vous optimiserez l’abattement et diminuerez les droits de succession en cas de décès.
Les avantages sont divers : achat avec décote, compléments de revenus décalés dans le temps, IFI, rendement, donation/succession
Défiscalisation : Vous pouvez aussi via les SCPI bénéficier des avantages liées à la défiscalisation : Pinel, Denormandie, déficit foncier… Le choix reste limité mais peu s’avérer intéressant.
Comme déjà dit, investir dans un locatif, de type par exemple Pinel, va devenir difficile (taux et calcul de l’endettement), de plus parfois les investissements sont disproportionnés par rapport au gain sur l’imposition ! Grâce aux parts de SCPI vous pourrez justement acheter le nombre de parts correspondant à votre imposition réelle !
Exemple : Mr G avec une imposition de 1500 €, on lui propose un achat d’un appartement « Pinel » 100.000 € soit une réduction d’impôt du montant investi de 2% pendant 9 ans puis 1% pendant 3 ans.
Dans son cas Mr G pendant 9 ans aura une réduction d’imposition de 2000 € (donc investissement trop élevé par rapport à son imposition) à l’inverse les 3 dernières années pas assez.
Avec les SCPI, il peut ajuster son investissement à son imposition d’autant plus si elle évolue ! Ici investissement seulement de 75.000 € sans à avoir à gérer le bien.
SCPI dans ou hors d'une assurance vie ?
Les revenus des SCPI sont des revenus fonciers, ils sont taxés en fonction de votre tranche marginale d’imposition (0,11, 30 ou 41%), avec en plus des prélèvements sociaux de 17,2 %.
Si les SCPI sont investis via une assurance-vie, elles bénéficient de la fiscalité attractive de l’enveloppe : seuls les retraits sont soumis à l’IR, soit au Taux Marginale d’imposition (TMI) ou flat tax (30%) au choix, et quand le contrat a plus de 8 ans un abattement de 4 600 euros sur les gains ou 9 200 euros pour un couple est possible !
Les avantages outre la fiscalité et la transmission hors droits de succession jusqu’à 152.500 €/bénéficiaire, les autres avantages sont : des frais de souscription moins élevés, une meilleure liquidité et une jouissance immédiate des parts.
Les inconvénients sont les frais de gestion du contrat qui s’ajoutent et peuvent diminuer la rentabilité, et peut être un choix plus restreint.
Avertissement : Investir en SCPI est un investissement immobilier : il s’agit donc d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée, le capital et les revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Vous vous posez des questions sur vos placements ? Après une analyse de votre situation, de vos capacités et de vos objectifs, nous mettrons en place des solutions adaptées.
DM conseils : Damien Merceron, conseiller en investissements financiers sur les Deux-Sèvres et départements limitrophes, vous accompagne dans la recherche de financements: prêt immobilier, regroupement de crédits, prêt professionnel et assurance emprunteur, placements. Contactez-moi !
