Caution ou hypothèque ?
Quelles garanties prendre au moment de la réalisation d’un emprunt immobilier ?
A chaque demande de prêt immobilier, l’organisme prêteur impose certaines garanties pour éviter la défaillance de remboursement de la part de l’emprunteur :
- L’assurance emprunteur : Elle doit être souscrite afin de protéger l’acquéreur contre les événements de la vie (accident, maladie, décès, perte d’emploi…).
- Et l’une des deux garanties : La caution ou l’hypothèque pour protéger le prêteur. Vous ne le savez pas forcément mais vous avez le choix entre ces deux solutions. Voici un descriptif de ces deux garanties.
L'hypotèque
L’hypothèque est une garantie réelle qui repose sur les biens ou droits immobiliers appartenant à l’emprunteur. En cas de défaut de paiement, la garantie hypothécaire saisit le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. De cette façon, la banque peut récupérer les sommes dues. Il existe deux sortes d’hypothèque : l’hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou (PPD). Son coût est élevé puisqu’il comprend : les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d’enregistrement et de timbres, la taxe publicité foncière.
Le PPD s’adresse aux souscripteurs d’un crédit pour l’achat d’un bien existant (appartement, maison, terrain) neuf ou ancien mais ne s’applique pas à la construction. Le privilège de prêteur de deniers, contrairement à l’hypothèque, ne comprend pas la taxe de publicité foncière.
La caution
La caution est une couverture financière qui se base sur un fond de garantie mutualisé. Les emprunteurs cotisent pour se prémunir d’une éventuelle défaillance. Si l’emprunteur est dans la difficulté de rembourser son prêt, le fond de garantie prend en charge les mensualités.
Il existe trois sortes de caution :
- Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt. Ces établissements fonctionnent sur un mode de garantie de prêt qui est basé sur la mutualisation des risques. Ils couvrent l’achat d’un logement, d’un terrain ou la réalisation de travaux. La société de cautionnement mutuel prend une marge sur la caution et verse le reste de la caution sur un fond de garantie. Les établissements proposant ce type de garantie sont issus soit d’une filiale interne au groupe bancaire (CAMCA pour le Crédit Agricole, CEGC pour la Caisse d’Epargne et la Banque Populaire…), soit du Crédit Logement (organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises).
- La caution « mutuelle fonctionnaire » elle est identique à celle « sociétés », elle bénéficie de tarifs intéressants voir même gratuit dans certains cas.
- La caution solidaire d’un particulier est très peu utilisée dans le cas des crédits immobiliers notamment parce que cette garantie est considérée comme insuffisante pour les banquiers.
Avantages et inconvénients de chacune des deux garanties :
Pour vous aider dans votre choix entre garantie hypothécaire ou caution, vous trouverez dans le tableau ci-dessous un comparatif des avantages et inconvénients de ces deux garanties.
Hypothèque – PDD | Caution | |
Avantages | Si le prêt est intégralement remboursé à échéance initialement prévue dans le contrat il n’y a pas de frais de mainlevée. L’hypothèque est levée automatiquement 2 ans après la fin du remboursement. | Les frais de garanties sont composés : d’une commission destinée à la société de cautionnement et d’une contribution versée au Fond Mutuel de Garantie (FMG). Celui-ci servira, en cas de défaillance, à rembourser la banque. Si l’emprunteur arrive au terme du remboursement de son crédit immobilier (par anticipation ou non), il pourra récupérer jusqu’à 75 % de sa contribution au FMG à l’échéance du prêt. De plus la garantie caution est intéressante dans le cas où l’emprunteur souhaite transférer son prêt sur une nouvelle acquisition (le prévoir dans le contrat). En cas de problème de paiement, la caution mutuelle n’entraîne pas une procédure aussi rapide et radicale que l’hypothèque, elle privilégie d’autres issues comme le rééchelonnement de dettes |
Inconvénients | Elle doit être établie par un notaire et publiée au service de la publicité foncière. Ce qui engendre des frais d’hypothèques d’environ 1,5 % du montant de l’emprunt. L’autre inconvénient : en cas de remboursement anticipé du prêt ou de revente du bien, il faut procéder à une mainlevée qui engendre des frais non négligeables situés entre 0,7 % et 0,8 % | La caution ne peut garantir un Prêt à l’accession sociale (PAS) que si le montant du crédit est inférieur à 15 000 €. Pour le Prêt à taux zéro (PTZ), la garantie est obligatoirement une hypothèque si un prêt PAS est associé dans le plan de financement. Si le dossier de l’acquéreur est à risques alors les sociétés de cautionnement mutuel peuvent refuser de garantir le prêt immobilier et préconisent le recours à l’hypothèque. |
Pour résumer, un choix selon les situations
De façon générale, mieux vaut avoir recours à la caution…
Puisqu’elle est souvent moins onéreuse et plus simple à mettre en place, contrairement à l’hypothèque qui nécessite une procédure assez lourde (passage par le notaire, publication de l’hypothèque, mainlevée en cas de remboursement anticipé ou vente du bien…).
Sauf si votre bien immobilier acheté n’est pas destiné à la vente (couple souhaitant s’installer et fonder une famille ou retraités décidant de déménager pour leurs vieux jours, l’hypothèque peut être judicieuse car le bien sera conserver au moins jusqu’à la fin du remboursement sans anticipation et donc il n’y aura pas à payer des frais de mainlevée.
Cependant, dans certains cas, le choix n’est pas possible
L’hypothèque est obligatoire pour certains prêts réglementés. En effet, les organismes de prêt refusent la garantie par caution lorsque l’emprunteur finance son acquisition grâce à des prêts aidés tels que le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) ou le Prêt à Taux Zéro (PTZ) associé au prêt PAS.
Autre cas où la garantie hypothécaire est presque systématiquement obligatoire :
- – Le crédit immobilier sans apport (appelé « 110% » ),
- – Les professionnels à statut spécifique, tels que les indépendants,
Vous l’aurez compris, plus la banque estime que votre dossier est sujet à risques, plus l’hypothèque est envisagée comme garantie c’est elle qui restera décisionnaire au final.
Pour plus de renseignements, rendez-vous sur la page officielle du Crédit Logement.
Exemple de coût :
Prêt de 200.000 € sans apport :
Caution = 2630 € (Dont 620 € de commission + 2010 € de vrst au FMG) mais restitution en fin de prêt de 1412 € soit un coût de 1218 €
PDD = 1230 € + éventuel frais mainlevée de 894 €
Hypothèque = 2660 € + éventuel frais mainlevée de 894 €
Faites votre simulation sur la page Crédit Logement
